近期，因中东军事冲突外溢至阿联酋，迪拜核心区遭袭，“中东安全避风港”形象蒙尘。社交平台随即热议“迪拜楼市大调整、香港受益”，并伴有“迪拜房价腰斩”等传闻。
据数据，迪拜房地产和建筑指数（DFMREI）自2月下旬以来出现明显下跌，近20日跌幅超过30％。
与此同时，香港作为全球资本避风港的优势凸显。3月15日，香港财经事务及库务局局长许正宇公开表示，香港金融中心稳定性稳固，并证实已有部分中东家族办公室抵达香港，全球避险需求上升。
迪拜楼市真相如何？资本是否正大规模转向香港？为厘清事实，近日，《每日经济新闻》记者采访了多位迪拜房地产从业者、常驻人士及业内专家，还原市场真实情况。
迪拜地标建筑遭袭后楼市情况遭广泛关注
迪拜房产经纪：大部分交易处于停滞状态
冲突爆发后，社交平台大量流传“迪拜房价大跌50%”“棕榈岛、哈利法塔等核心项目腰斩抛售”“中国投资客被套牢”等说法，部分自媒体称“迪拜楼市一夜回到2020年前”。
记者多方交叉求证发现，上述传闻存在严重夸大的成分，迪拜主流片区并未出现房价大幅下跌，更无“腰斩”成交案例。
事实上，中国资本早已成为迪拜房地产市场重要力量。过去多年中，迪拜就如同一个金碧辉煌的财富停泊地，吸引了全球富豪在这里配置资产。
公开资料显示，目前迪拜活跃着金月地产、明日世界等多家华人背景开发商，中建、中信等中资企业也深度参与当地地标项目建设与开发。
据媒体报道，根据迪拜官方发布的数据，2025年中国买家已经进入迪拜房地产海外投资者前三，占比14%。在部分热门楼盘，中国人和华人占比甚至达到20%—30%。
“网上说迪拜房价大跌，完全是夸张了，那张图（指迪拜房价大跌50%）是假的。”在迪拜深耕房地产行业十余年的孙强向记者直言，当前迪拜房价并无明显下跌趋势，当地生活秩序、治安及物资供应均保持正常，但战事确实打乱了部分潜在投资者的置业计划。
他回忆，今年迪拜楼市开年走势不错，但2月28日战事爆发后确实产生了一定的影响。
对方称，有中国客户2月27日刚抵达迪拜，28日上午交完购房定金，下午得知战事消息便立刻要求退款，多笔即将敲定的交易直接落空。
另据迪拜资深房产经纪人Able介绍，核心豪宅区如哈利法塔周边和棕榈岛，房价几乎没有受到冲突影响，依然坚挺；而距离市中心约30分钟车程的偏远区域，则出现约5%的小幅回调，但远未达到市场传言的“腰斩”程度。
市场成交数据进一步验证了这一态势。
据迪拜土地局（DLD）2月披露，2026年2月迪拜房产销售交易量约16979套，同比上涨5.1%；房产均价1740迪拉姆/平方英尺（约3.95万元/平方米），同比上涨12.2%。
但每经记者从阿联酋头部房产数据与市场情报平台property monitor获取的数据显示，迪拜过去一个月（2月16日—3月17日）公寓的成交笔数为10604笔，同比下滑22.67%。公寓的平均价格为2055730 AED（阿联酋迪拉姆，下同）/套（约合人民币385.6万元/套），同比下跌0.88%；每平方英尺平均价格为1949 AED（约合人民币3.94万元/平方米），同比下滑3.53%。
迪拜公寓近一个月成交数据（App截图翻译后） 来源：property monitor
部分在售房源（App截图翻译后） 来源：property monitor
其中一套位于阿联酋拉斯海马约558平方英尺（约51.84平方米）的单间公寓，售价约1232903迪拉姆（约231.27万元人民币），折合国内单价约4.46万元/平方米。
汤慧是迪拜土地局认证的四星级房产经纪，她告诉记者，从2月28日中东冲突升级至今的三周时间里，虽然成交量确实受到影响，但价格并未出现大幅下跌。对于所谓的迪拜房产价格“腰斩”传言，汤慧认为完全不实。
虽然价格并未受到明显影响，但是战争对汤慧的业务造成了影响。
“我现在很直白地告诉你，我们基本上处于失业状态。” 汤慧坦言，此前她每天平均有5组客户询盘，每月保底成交3套房子，旺季时可达10多套。但最近三周，她仅成交了一套，“很多同事都没有开单”。
不过她强调，这并不意味着房价出现“腰斩”。“我为什么要选择在这个时候腰斩去卖？”汤慧表示，已出租的房产完全不受影响，租金收益依然稳定。
据她观察，目前90%的房产交易处于停滞状态，主要是买家普遍持观望态度，但她也提到，仍有少数长期看好迪拜市场的投资者在“捡漏”，“上周就有一个在我手上买了几千万元房产的老客户，又找我买了一套”。
投资者首选标的由期房骤变为现房
常驻迪拜16年的灯具生意人莉莉（化名）表示，目前迪拜房价依然坚挺，但受战事影响，买卖双方陷入观望。
常驻迪拜多年、深耕金融行业的陆女士也透露，其自2025年底开始考察DamacHills、JLT等核心片区，彼时房价仍处高位，受此次冲突影响，她已暂缓所有置业计划。
在她看来，Jebel Ali、机场、迪拜国际金融中心（DIFC）等区域受袭风险较高，房产价值或明显缩水，房价是否触底，关键取决于冲突持续时间。
第一太平戴维斯大中华区事务负责人周麟向记者表示，此次地缘风波并未动摇迪拜房市基本面。2025年迪拜房产交易总量超27万宗，交易额9170亿迪拉姆，同比大涨20%，2026年开局本就表现亮眼。
“市场变化还体现在置业偏好上，此前期房占比约60%—70%，冲突后骤变为现房占70%—80%，现房成为投资者首选。核心片区租售比依旧稳健，商务港毛租售比约7%，迪拜市中心更是达到7.2%—7.4%。市场并未出现大规模抛售现象，仅约30%的投资者因短期风险考虑资产再配置。”周麟说。
迪拜历年投资回报率（租售比） 来源：第一太平戴维斯
部分观望买家则在静待时机，莉莉坦言：“能感受到成交量下滑，但房价没有下跌迹象，我也想着要是房价跌了就趁机抄底，可眼下还看不到降价趋势。”
汤慧告诉记者，这几年迪拜房产交易的中位价格大概在400万元/套，400万元的价格大概可以买到80~200平方米的房源，（这个价格）可选市中心或者稍微远点的地方，因为在迪拜购买超过400万元人民币的房产即可申请10年黄金签证，这也吸引了大量国际投资者。
部分中东家族办公室已抵港
与此同时，香港凭借长期稳定的金融环境、完善的监管体系，以及背靠中国内地市场、联通全球的独特优势，成为地缘局势动荡下全球资本避险的优选之地。
3月15日，许正宇针对中东局势公开发声，明确强调香港作为国际金融中心的稳定性、安全性和成熟度正不断提升。
他提到，面对全球地缘政治不确定性，港府将全力保障金融市场顺畅运行，持续优化资产管理服务，向全球传递“香港是最理想资产管理平台”的信号，为来港资本吃下“定心丸”，同时证实部分中东家族办公室已抵达香港，律师、银行等机构近期也收到了相关业务咨询。
为进一步吸引全球家族办公室落户，香港正持续优化政策支持。
许正宇透露，财库局已拟向立法机构提交法案，扩大家族办公室和符合条件基金的税收优惠范围，涵盖贵金属、数字资产等领域。
2026年3月花旗银行相关报告指出，中东地缘不稳定将持续推动部分避险资金流入香港，3月首周，中东资本单周净流入香港超3000亿港元；近期港股IPO（首次公开募股）中，中东主权基金基石认购占比也从18%飙升至39.2%。资金和人才流入香港，可能提升住宅和写字楼需求。
此外，每经记者梳理发现，近期在不少港股的IPO过程中，也开始频繁出现中东主权基金（如阿布扎比投资局ADIA、卡塔尔投资局QIA、科威特投资局KIA、穆巴达拉等）的身影。今年以来，包括稀宇科技、精锋医疗、东鹏饮料等港股均有中东资本以基石投资者身份参与认购，所涉及领域覆盖 AI、新能源、高端制造、消费、金融等。
以东鹏饮料为例，其基石投资者中出现了卡塔尔投资局间接全资控股平台的身影，卡塔尔投资局（QIA）通过Al-RayyanHoldingLLC领投，为基石最大投资方之一，出资1.5 亿美元。
类似的案例还有稀宇科技，稀宇科技今年1月上市，以阿布扎比投资局（ADIA）为基石，以165港元/股认购306.5万股，合计约5.06亿港元。
有投资者称“房价跌30%才会入手”
汇生国际资本有限公司总裁黄立冲认为，短期内中东局势紧张，确实推动部分避险资金提高了对香港的配置权重，但这并非资本“整体搬家”，而是“增量分流”。
“迪拜股市与市场情绪在3月10日前后因‘冲突可能很快降温’的预期出现明显修复反弹，说明投资者当前交易的核心变量是战事持续时长，而非对迪拜或中东资产的永久性否定。”
他补充道，迪拜房地产市场基本面稳固，2025年创下历史成交纪录，一旦战争结束，部分分流资金仍可能回流，其零所得税、高租售比等核心投资优势与长期发展潜力依然存在。
但高净值客户的资产配置逻辑已发生根本性转变。
黄立冲表示，过去投资者置业优先考虑低税环境，追求税后收益最大化，这也是迪拜长期吸引全球资本的核心优势。“但在当前地缘高不确定性环境下，富豪更看重风险调整后收益、资产流动性、确定性与家族传承治理的综合最优。资产能否顺畅交易、结算、融资、传承，已成为比低税更优先的考量，低税虽仍重要，但不再是唯一关键因素。”
周麟认为，危机前迪拜楼市全域火热，核心片区优质房源去化较快，期房、楼花一度备受追捧，投资者存在跟风布局现象。“但危机之后，全球买家会变得更加理性挑剔，置业重心将进一步聚焦核心地段、优质稀缺现房资产，迪拜楼市将逐步向香港、伦敦等成熟市场靠拢，核心与非核心区域的价格分化会愈发明显。”
迪拜一线从业者与常驻人士的观察，更直观印证了市场逻辑的转变。
孙强坦言，冲突爆发后，其客户量减少一半多，目前成交多源于投资者的捡漏心理，大家均持币观望，等待局势明朗。“之前一个月能轻松卖三五十套房，现在能有几单成交就不错了，很多客户即便有置业意向，也会反复询问局势走向，不敢轻易下手。”
已因战事停工回国的莉莉坦言，迪拜缺乏实体生产力，此次战乱彻底打破了城市的安定感，后续楼市走势难以预判。
“如果冲突能在一两个月内平息，迪拜或许还能重新巩固‘中东避风港’地位，市场还有恢复可能；但如果战乱持续发酵，想要回暖就太难了。”她虽抱着抄底心态，却也设定了明确预期——房价跌30%才会入手，足见当前投资者的谨慎态度。
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